רוב הזוגות שחושבים על קניית דירה בקריות מתחילים מהמודעה. דירה 4 חדרים בקרית מוצקין או בקרית ביאליק, מחיר שנראה סביר ביחס למרכז הארץ, והתחושה שהפעם זה באמת אפשרי. השאלה הראשונה שעולה היא כמה משכנתא הבנק יאשר, אבל התשובה מתחילה במקום אחר. הבנק בוחן במקביל את מחיר הדירה, את ההון העצמי הקיים ואת ההכנסה הפנויה שלכם בכל חודש. אז בואו נעבור על הנתונים של הקריות, ונבין כמה כסף תצטרכו לגייס כהון עצמי לפני שחותמים על חוזה.
כמה עולה דירה בקריות היום?
לפי ריכוז עסקאות המכר הרשומות מתחילת 2023 ועד קיץ 2026, המחיר החציוני של דירת יד שניה בקריות נע בין 1.25 ל־1.7 מיליון שקל. מי ששואל כמה עולה דירת יד שניה בקרית ים יפגוש את הנתון הנמוך באזור, כ־1.25 מיליון. מחירי דירות בקרית מוצקין נעים סביב 1.45 מיליון, מחיר דירת יד שניה בקרית אתא עומד על כ־1.62 מיליון, ובקרית ביאליק החציון מגיע לכ־1.71 מיליון. המחיר למטר רבוע דומה מאוד בין הערים, ונע בין 16,000 ל־17,400 שקל בערך.
חשוב להבין שמדובר בחציון, כלומר חצי מהעסקאות נסגרו מתחתיו וחצי מעליו. דירה חדשה מקבלן בקריות, או דירה בשכונה מבוקשת, עולה לרוב הרבה מעבר לזה, ודירה בשיכון ותיק יכולה לעלות פחות. בדוגמה שלנו נעבוד עם דירה במחיר 1.6 מיליון שקל, שיושבת בדיוק באמצע הטווח.
הון עצמי: 25% זו רק ההתחלה
בנק ישראל מגביל את שיעור המימון לפי סוג הרוכש. מי שקונה דירה יחידה יכול לקבל משכנתא של עד 75% משווי הנכס, משפרי דיור עד 70%, ומשקיעים עד 50% בלבד. כלומר, זוג שקונה דירה ראשונה ב־1.6 מיליון שקל יכול לקבל משכנתא של עד 1.2 מיליון, וצריך להעמיד לפחות 400 אלף שקל הון עצמי.
אבל 400 אלף שקל הם לא כל הסכום. לצד ההון העצמי יש עלויות נלוות שהבנק לא מממן, ורבים מגלים אותן רק בשלב החוזה:
- שכר טרחת עורך דין, בדרך כלל חצי אחוז עד אחוז ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ.
- דמי תיווך, אם הדירה נמכרת דרך מתווך, שנהוג לקבוע על 2% בתוספת מע"מ.
- שמאי מטעם הבנק, פתיחת תיק ובדק בית, בעיקר בדירה ותיקה.
- הובלה, שיפוץ ראשוני והתאמות, שכמעט תמיד יוצאים יקרים מהתכנון.
בדירה של 1.6 מיליון שקל העלויות האלה מצטרפות ומגיעות בקלות לעשרות אלפי שקלים, וההון הנדרש בפועל קרוב ל־450 אלף שקל. לכן כדאי לבדוק מראש כמה הון עצמי צריך בפועל ומאיפה הוא יגיע, עוד לפני שמתחילים להתמקח על מחיר הדירה.
ויש גם חדשות טובות לקונים בקריות. מס רכישה על דירה יחידה מתחיל רק מעל 1,978,745 שקל, והמדרגות הוקפאו עד ינואר 2028. המחיר החציוני בכל אחת מארבע הקריות נמוך מהרף הזה, ולכן מי שקונה דירה יחידה בטווח המחירים של האזור לרוב לא ישלם מס רכישה בכלל. במרכז הארץ, אותו סעיף לבדו מגיע לא פעם לעשרות אלפי שקלים.
ההכנסה החודשית קובעת לא פחות מההון
גם מי שמחזיק הון עצמי מלא לא יקבל משכנתא אם לא עוברים את מבחן ההכנסות. הבנקים מאשרים יחס החזר של עד 40% מההכנסה הפנויה, כלומר ההחזר החודשי לא יעבור 40% מסך ההכנסות אחרי ההתחייבויות הקיימות. הבנק עוצר שם כי מעבר לרף הזה ההלוואה נחשבת מסוכנת, והוא מעדיף לא לקחת את הסיכון.
כלל אצבע שימושי הוא החזר של כ־520 שקל לכל 100 אלף שקל משכנתא, בפריסה ל־30 שנה ובמסלולים שאינם צמודים למדד. לפי זה, משכנתא של 1.2 מיליון שקל מתחילה בהחזר של כ־6,240 שקל בחודש. כדי לעמוד ביחס של 40%, משק הבית צריך הכנסה פנויה של כ־15,600 שקל בחודש.
כאן חשוב להדגיש שהלוואת רכב או הלוואה אחרת שרצה ברקע מקטינה את ההכנסה הפנויה, ולכן גם את המשכנתא. זוג שמרוויח 18,000 שקל נטו ומחזיר 2,500 שקל בחודש על רכב נבחן מול הבנק כמי שמרוויח 15,500 שקל, וזה כבר מתחת לסף של הדוגמה. ההבדל הזה יכול להכריע אם העסקה תאושר כמו שהיא, או שצריך לפרוס אותה אחרת.
יש עוד נקודה שרוב הקונים לא מכירים. הבנק מתמחר את הריבית גם לפי שיעור המימון, ומשכנתא במימון עד 60% משווי הנכס תהיה בדרך כלל בריבית נמוכה מזו במימון של 75%. לכן מי שיכול להגדיל הון עצמי, למשל בעזרת ההורים, מוזיל לעיתים את הריבית על כל המשכנתא ולא רק על החלק שהוסיף.
פינוי בינוי ושמאות: מה הבנק בודק
חלק ניכר מהדירות בקריות נמצא בבניינים ותיקים. כדי לוודא את שווי הבטוחה הבנק שולח שמאי, והמימון נקבע לפי הנמוך מבין מחיר הדירה לבין השווי שהשמאי קבע. נניח שהשמאי מעריך את הדירה ב־1.5 מיליון שקל, והמחיר בחוזה הוא 1.6 מיליון. הבנק יממן עד 75% מ־1.5 מיליון, כלומר 1.125 מיליון במקום 1.2 מיליון, ואת הפער של 75 אלף שקל הקונה יצטרך לגייס.
דבר חשוב נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא פינוי בינוי. בהרבה אזורים בקריות יש דירות ישנות שמיועדות לפרויקטים של פינוי בינוי שהעירייה עצמה מקדמת. נכון שבסוף התהליך הבעלים מקבלים דירה חדשה, גדולה ויקרה מהדירה הנוכחית. אבל חשוב לזכור שהמחיר שמשלמים היום על הדירה הישנה כבר גבוה בגלל התוכנית העתידית, והשמאי לא תמיד מכיר בשווי הזה. אם הוא מעריך את הדירה מתחת למחיר בחוזה, הבנק יעמיד משכנתא נמוכה מהמתוכנן, בדיוק כמו בדוגמה שלמעלה. לכן כדאי להיערך לכך מראש ולשקול שמאות מוקדמת לנכס, עוד לפני החתימה, כדי לדעת איזה שווי צפוי לצאת.
"הטעות הנפוצה היא לחתום על חוזה ורק אחר כך לבדוק את מה שווי הדירה שהשמאי ייקבע", מסביר שי חמו יועץ משכנתאות בחיפה ובעלים של שחקים ייעוץ משכנתאות ופיננסים. "מי שמגיע עם אישור עקרוני, הערכה סבירה של השמאות ותמונה ברורה של ההכנסה הפנויה, נכנס למשא ומתן על הדירה ממקום אחר לגמרי. הוא יודע מה הגבול שלו, וזה מוביל לתהליך מוצלח."
שחקים מלווים לווים ברכישת דירה ובמחזור משכנתא, ומומחים בתיקים מורכבים, כמו לווים עם דירוג אשראי שלילי ומי שקיבלו סירוב למשכנתא. בתיקים כאלה ההכנה לפני הפנייה לבנק קובעת את התוצאה, ובשחקים יודעים לאשר תיקים מורכבים גם אם הבנק סירב לאשר .
קניית דירה בקריות: צעדים לפני החתימה
לפני שמשלמים מקדמה ולפני שעורך הדין מנסח חוזה, שווה לעבור על השלבים האלה:
- לקבל אישור עקרוני מכמה בנקים, בעצמכם או דרך יועץ משכנתא בקריות, ולא להסתפק בבנק שבו מתנהל החשבון.
- לחשב הכנסה פנויה אמיתית, אחרי כל ההלוואות וההתחייבויות הקיימות.
- לבנות תקציב שכולל תשלום לעורך דין, תיווך, שמאי, הובלה ושיפוץ ראשוני.
- להשאיר מרווח לפער אפשרי בין המחיר בחוזה לבין השמאות, ובדירה שמיועדת לפינוי בינוי לשקול שמאות מוקדמת.
קניית דירה בקריות עדיין אפשרית לזוגות צעירים במחיר נגיש ביחס למרכז, ולרוב גם בלי מס רכישה. אבל משכנתא היא התחייבות לעשרים או שלושים שנה, וההחלטות שמתקבלות בשבועות שלפני החתימה מלוות את הקונים לאורך כל התקופה. מי שנכנס אליה בלי הבנה משלם ביוקר, ומי שמתכנן נכון חוסך כסף כבר מהחודש הראשון.
