בעלי דירות יקרים, בשורות הבאות ננסה להציג מפת דרכים שתעזור בניווט מביתכם הישן אל דירתכם החדשה בבניין חדש. ניהול התהליך על פי המוצע להלן עשוי לקצר את דרככם, לעזור בהבנת התהליך ולהימנע מקבלת החלטות מוטעות.
התהליך מורכב משלושה שלבים עיקריים:
- מיציאה לדרך ועד לחתימת החוזה עם יזם הפרויקט
קיבלתם הצעה מיזם או פניתם מיוזמתכם? וודאו שמדובר בגוף בעל נסיון בתחום. בקשו המלצה ממכר או פנו לעו"ד המתמחה בנדל"ן. פניה ראשונית צריכה להיעשות לגוף מהימן.
במידה ופרויקט הריסה ובנייה מחדש כלכלי ליזם הפוטנציאלי, אפשר להתקדם. במידה ולא, בקשו לבחון פרויקט משותף לבניינכם ולבניין הסמוך לכם מימין או משמאל. הגדלת נפח הפרויקט עשויה לשפר את רווחיותו ליזם ולהביא לביצוע הפרויקט בבניינכם כחלק ממתחם גדול יותר.
כינוס בעלי הדירות
התהליך החל. כעת נפנה לבעלי הדירות בבניין. איך נעשה זאת? תלוי במספר הדירות בבניין. בבניין קטן (עד 16 דירות) נפנה לראש וועד הבניין בבקשה לכנס את בעלי הדירות. בבניין גדול יותר יש לשקול הקמת צוות ראשוני קטן יותר אשר ירכז את העבודה המקדמית ויציג אותה לפורום רחב בשלב מתקדם יותר.
קבלו את תמיכתם העקרונית של בעלי הדירות בקידום הפרויקט. חשוב לזכור – אין לפנינו הצעות ממשיות, לא נבחר צוות יועצים ואין צורך אלא להחליט כי רוצים לבחון ברצינות קידומו של פרויקט.
חשוב – נהלו פרוטוקולים לישיבות והפיצו אותם לכלל בעלי הדירות. לאורך הדרך אתם עלולים לפגוש בשאלות "מי מינה את הנציגות?", "מי החליט לקדם?" ושאלות אחרות. פרוטוקולים מסודרים ימנעו בעיות בהמשך הדרך.
היקף ההסכמה הנדרש
על מנת לצאת לדרך בפרויקט תמ"א 38/2 דרושה הסכמתם של 80% מבעלי הדירות בבית המשותף. מה עושים אם שיעור ההסכמה נמוך יותר? כרגיל, הכל יחסי.
אם שיעור ההסכמה הראשוני עומד על 60-70%, תתקדמו. תשאירו ליזם לשכנע ולהרחיב את בסיס התמיכה בפרויקט. אם שיעור ההסכמה הראשוני עומד על 20%, אנחנו בבעיה.
תנסו לשכנע את חבריכם להסכים לבחינה ראשונית ולדחיית החלטתם לשלב מאוחר יותר לכשתתברר איכות היזם ואיכות התמורה המוצעת. חברה יזמית רצינית לא תשקיע משאבים אלא במקרה בו שיעור התמיכה הבסיסי גבוה.
בחירת נציגות דיירים
כעת עלינו לבחור נציגות. את מי נמנה לנציגות הדיירים? תחשבו מי מתאים להתנהל בחכמה עם עוה"ד, מפקחי הבנייה וצוות היזם לאורך חודשי המו"מ. תסמכו עליו ועל כושר השיפוט שלו. זכרו שהיזם ינהל מו"מ פעם אחת עם נציגיכם וכשאלה יחזרו אליכם עם טיוטת חוזה, הן הנציגות והן היזם יצפו שתאשרו אותה לחתימה. תנו עדיפות למי שקרוב לתחום (עו"ד, אדריכל, איש נדל"ן).
נציגות טובה תהא מקובלת על חלק גדול מבעלי הדירות, תדע מתי לעמוד על דרישותיה ומתי להתפשר ותדע כיצד לשתף פעולה עם היזם לטובת הצלחת הפרויקט.
בחירת צוות יועצים
כעת נפנה למינוי יועצים לבעלי הדירות. נרצה לצרף 2 יועצים אשר ילוו את בעלי הדירות עד להשלמת הפרויקט – עו"ד ומפקח בנייה. למי נפנה? למומחה בתחום. למי שכבר ליווה פרויקטים רבים. אל תמציאו את הגלגל. אל תפנו למי שחדש לתחום. ראיינו 2 או 3 עו"ד ומפקחים ומנו את זה הנראה לכם המקצועי ביותר. כרגיל, המלצות מקצרות את התהליך.
זכרו – עוה"ד הנבחר הוא מנהל הפרויקט מטעמכם. תנו לו להוביל את התהליך. סמכו עליו. בקשו מעוה"ד להציג רשימה של עד 5 יזמים אליהם יפנה לקבלת הצעות. לוח הזמנים ושמירת המומנטום מול בעלי הדירות האחרים חשובים – אין טעם בפנייה לקבוצה יזמים רחבה יותר. הקציבו חודש לקבלת ההצעות.
בחירת ההצעה המנצחת
בחינת ההצעות המתקבלות צריכה להיות על בסיס הפרמטרים הבאים:
- ניסיון בפרויקטים דומים – בקשו המלצות, וודאו כי יש לחברה את הידע והניסיון הנדרשים לקידום הפרויקט
- חוסן כלכלי – בקשו מעוה"ד מטעמכם לבחון ולאשר כי לחברה היזמית יכולת כלכלית להשקיע את ההון העצמי הנדרש לפרויקט. הבדיקה תיערך על בסיס יכולות כלכליות בעת עריכת הבדיקה ולא על סמך גיוס הון עתידי
- ההצעה המסחרית – תוספת בשטח הדירה? גודל המרפסת? מחסנים? כמה חניות?
- אדריכל הפרויקט – בעל ניסיון מספק? בנה בעיר? מכיר את הרשות המקומית?
חשוב:
- זכרו כי ההצעה המסחרית מהווה נדבך חשוב בהצעה אך זהות היזם וחוסנו הכלכלי חשובים יותר. דירת 100 מ"ר שתבנה על פי לוחות הזמנים להם היזם התחייב, עדיפה על דירת 105 מ"ר בפרויקט שלא ייצא אל הפועל.
- כל יזם יכול לתת הצעה "מנצחת" תוך הנחת הצעה מסחרית טובה במיוחד. נהגו בזהירות בהצעות "טובות מדי" וזכרו שאם היזם לא ירוויח, הפרויקט לא ייצא אל הפועל.
איך בוחרים את היזם הזוכה? החליטו מיהם 2 היזמים הטובים ביותר אשר הציעו את ההצעה הטובה ביותר והזמינו אותם לערב הצגת הפרויקט בפני כלל דיירי הבניין. דרשו כי יציגו תכניות והדמיה לבניין החדש. בסוף הערב בקשו מכל בעל דירה להצביע על זהות היזם הזוכה.
No-Shop – הבטחת אי-תחרות (תקופת בלעדיות)
לאחר בחירתו, היזם עשוי לדרוש, מבעלי הדירות או מהנציגות הנבחרת, לחתום על הבטחת היעדר תחרות. זוהי דרישה לגיטימית ונכונה לשני הצדדים – ליזם העומד להשקיע כספים רבים ואין זה סביר שיעשה זאת בזמן שבעלי הדירות ממשיכים לנהל מו"מ עם יזמים אחרים במקביל, ולנציגות בעלי הדירות אשר צריכה לייצר וודאות בתהליך ולקדם אותו לעבר הבניין החדש – המו"מ הראשוני הסתיים, יזם נבחר, מתקדמים לחוזה ולא נכון לאפשר ליזמים נוספים להפריע לתהליך.
חשוב:
- תקופת הבלעדיות – עד שישה חודשים. אין סיבה שלא להשלים מו"מ משפטי בפרק הזמן האמור.
- ניתן להפסיק את התקופה בהודעה בכתב – אם המו"מ לא מתקדם כראוי או שמידע חדש לא מאפשר להתקדם עם היזם הנבחר, בעלי הדירות רשאים להפסיק את המו"מ לאלתר. ההודעה נועדה לוודא כי לא נגרם נזק ליזם ושלא ישקיע כספים לשווא.
מו"מ
ההסכם המשפטי כולל שלושה פרקים עיקריים – החוזה המשפטי, המפרט הטכני והתכניות האדריכליות. משכך, המו"מ מתנהל בשלושה מסלולים מקבילים – עוה"ד יעסקו בגיבוש החוזה, מפקחי הבנייה בגיבוש המפרט והנציגות / מומחה מטעמה יבחנו את איכות התכנון.
חשוב:
- מו"מ קצר – אין סיבה שהמו"מ המשפטי יצריך יותר מ-5 או 6 פגישות בין עוה"ד. דרשו מעוה"ד המייצג אתכם לסיים את המו"מ בתוך 45-60 ימים. במידה ואינו זמין, החליפו אותו. הנציגות מונתה על ידי בעלי דירות המעוניינים בקידום הפרויקט ולכן חשוב לשוב אליהם עם טיוטת הסכם תוך פרק זמן סביר. איבוד המומנטום מסכן את התמיכה בתהליך.
- עוה"ד מטעמכם נבחר על ידיכם. סמכו עליו – יש לו ניסיון רב. אפשרו לו לנהל את המו"מ.
- לא הכול חשוב – הבחינו בין עיקר לתפל במו"מ. לדוגמא, הערבויות חשובות. לעומת זאת, הסוגיה האם היזם מתחייב להתחיל בבניית הבניין החדש תוך 60 או 90 ימים מיום קבלת ההיתר, לא חשובה. אם משהו לא ברור, חיזרו לסעיף ב'.
- היזם הוא שותפכם לפרויקט – הסכם רע ליזם ייפגע בכם בעתיד. אם לא יוכל להרוויח, הפרויקט לא ייצא אל הפועל. בחנו את בקשותיו בחיוב.
השלמת מו"מ
המו"מ הושלם. יש בידי נציגות בעלי הדירות טיוטת חוזה מוכנה לחתימה. כעת נפנה לבעלי הדירות כולם בבקשה לאשר את המסמכים לחתימה. מה עושים?
- בקשו מהיזם להפיץ עותקים מלאים הן במייל והן במסירה ידנית.
- הסבירו לבעלי הדירות כי המו"מ הסתיים – הם קוראים על מנת לאשר את תוצאות המו"מ ולא על מנת לפתוח אותו מחדש. משכך, מטרתם לקרוא על מנת להכיר את מבנה העסקה, לוודא כי לא נפלו טעויות וכו'.
- בקשו מבעלי הדירות להעביר את הערותיהם תוך 14 ימים.
- בסיום הזמן המוקצב להעברת הערות ערכו ערב "שאלות ותשובות" בהשתתפות עוה"ד ונציגי היזם – הזדמנות חשובה לכלל בעלי הדירות להכיר את הסוגיות המהותיות, להעלות השגות ולקבל תשובות לסוגיות המטרידות אותם. ערב "שאלות ותשובות" תורם להכשרת הקרקע לחתימת ההסכם.
בחנו את הערות הדיירים בעיון. חיזרו אל שולחן המו"מ רק במידה וההערות נוגעות בנושאים מהותיים שנשכחו במו"מ.
חתימה
- ערכו ערב חתימות מרוכז.
- רצוי שחברי הנציגות יחתמו ראשונים – נותן בטחון לבאים אחריהם.
- שיעור נוכחות גבוה בערב החתימה יתרום להגעה מהירה לשיעור התמיכה הנדרש – מתנדנדים זורמים עם העדר.
- מה עושים עם מתנגדים? תלוי כמה יש. אם הם מעטים (פחות מ-30%) – חתמו. היזם והנציגות ינסו להגיע איתם להבנות בהמשך. אם הם רבים – בעיה. היזם והנציגות צריכים לנסות להגיע עימם להסכמות.
שיהיה במזל. השלמתם את השלב הראשון בהצלחה. המטלות עוברות כעת ליזם ועליכם לפקח עליו ולוודא שהוא עומד במחויבויות שלקח על עצמו.
- מחתימת החוזה ועד לקבלת היתר הבנייה
ההגה עבר לידי היזם. פקחו עליו שתי עיניים. לוח הזמנים יתקצר או יתארך, בין השאר, בהתאם למידת חריצותו ויעילותו בתהליך. יחד עם זאת זכרו כי הדברים לא תלויים רק ביזם – ההמתנה להתכנסות וועדות התכנון והבנייה ארוכה, תהליך ההתנגדות מעייף, רשימת האישורים אין סופית ומשתנה חדשות לבקרים. אין ספור אירועים זניחים יכולים להאריך את תקופת ההמתנה להיתר בחודשים.
מה עושים?
- פקחו על פעולות היזם ועל עמידה בלוחות הזמנים. עשו שימוש בעוה"ד והמפקח מטעמכם.
- דרשו שקיפות – קבלו דיווחים שוטפים על התקדמות תהליך ההיתר.
- שתפו פעולה עם היזם, אתם שותפיו לפרויקט. לדוגמא, שינויים קלים בתכנית הנכפים על ידי הועדה המקומית אינם סיבה לביטול הפרויקט. גלו גמישות וזכרו את המטרה המשותפת.
ליווי בנקאי
העסקה בין בעלי הקרקע (בעלי הדירות), היזם והבנק המלווה פשוטה בעיקרה – כנגד משכון הקרקע והעמדת ההון העצמי הנדרש לפרויקט (השקעת היזם), יעניק הבנק המלווה ערבויות לטובת בעלי הקרקע בגובה שווי דירותיהם החדשות ויממן חלק מהפרויקט (ההון הנדרש מעבר להשקעת היזם).
- דרשו מעוה"ד מטעמכם לעבור על מסמכי הליווי ולבחון כי אלה נערכים בהתאם למקובל בעסקאות דומות.
- קבלו את אישור עוה"ד כי הגיע העת לחתום לבנק המלווה ולמשכן את הקרקע. זכרו כי רק בעלי הדירות יכולים לחתום ובעצמם. לא ניתן לחתום באמצעות ייפוי כוח או יורש שבעלותו לא נרשמה. רק בעלי הדירה הרשומים בנסח הטאבו רשאים לחתום.
- הערבויות יועברו לעוה"ד מטעמכם ויחוזקו אצלו בנאמנות עבורכם.
תהליך קבלת היתר הבנייה
טרם קבלת ההיתר, יזם הפרויקט יקבל הודעה כי התכנית "מאושרת בתנאים". בשלב זה על היזם להשלים טופס טיולים ארוך לשם עמידה באותם תנאים וקבלת כל האישורים הנחוצים לצורך קבלת היתר הבנייה. שלב זה יארך כ-4-6 חודשים.
עם קבלת האישור בתנאים, על היזם לעדכנכם ועליכם להתחיל בתהליך שסופו פינוי דירתכם לקראת תחילת עבודות הבנייה.
- וודאו עם היזם כי החל תהליך שילובו של בנק מלווה בפרויקט. לא תתאפשר העמדת ערבויות ללא שילוב בנק מלווה. התהליך אורך כ-3-4 חודשים. עם השלמת חתימת הסכם הליווי בין היזם ובין הבנק, תתבקשו לחתום על משכון זכויותיכם בקרקע לבנק המלווה כנגד העמדת הערבויות.
- וודאו עם היזם כי החל בשלב התכנון הסופי והוצאת תכניות לביצוע. פרק הזמן הנדרש להכנת התכניות המפורטות עומד על כ-4-6 חודשים ורק לאחריו ניתן לערוך מכרז קבלנים ולבחור את הקבלן אשר יבנה את ביתכם החדש.
- קבלו מהיזם מועד פינוי צפוי. כמובן שהמועד עדיין איננו סופי אבל ניתן למסור טווח זמנים סביר לפינוי.
- מקבלת היתר הבנייה ועד לקבלת הדירות החדשות
תקופת השכירות
בעלי הדירות אחראים למציאת דירה חלופית. תפקיד היזם מתמצה בתשלום דמי השכירות בהתאם לדמי השכירות מהם נהניתם מדירתכם הישנה (אם השכרתם) או בהתאם להערכת שמאי בנוגע לגובה דמי השכירות לו הייתם משכירים את דירתכם הישנה.
בנוסף, היזם מחויב בהעמדת ערבות לתשלומי דמי השכירות בהתאם להסכמות החוזיות. תקופת הערבות המקובלת נעה בין 6 ל-12 חודשים.
קבלת הדירה החדשה
תתחדשו! בשעה טובה אתם יכולים להיכנס לביתכם החדש.
- כחודש טרם מסירת הדירה בקשו מהיזם, בתיאום עם הקבלן המבצע, לערוך סיור מקדים בהם בו תוכלו לערוך רשימת חוסרים / פגמים ולבקש כי אלה יושלמו או יתוקנו עד למסירת הדירה.
- דרשו כי מפקח הבנייה מטעמכם יתלווה אליכם בעת מסירת הדירה. עליו לערוך פרוטוקול מסירה מפורט בו יפורטו כל החוסרים והליקויים. חשוב לדרוש ממנהל הפרויקט מטעם הקבלן לחתום על פרוטוקול המסירה.
חברים, השלמתם את הפרויקט. הצלחתם לשדרג את איכות חייכם ואיכות חיי שכניכם. היו גאים בדרך הארוכה שעברתם.
פיקוח על הבנייה
מפקח הבנייה מטעמכם הוא העיניים שלכם בשטח לאורך תקופת הבנייה. עליו לבקר פעם או פעמיים בשבוע באתר, לעמוד בקשר ישיר עם מנהלי העבודה באתר ועם מנהל הפרויקט מטעם היזם ולדווח לכם על ממצאיו. דרשו לקבל ממנו דוח חודשי על התקדמות העבודות, עמידה בלוחות זמנים ואיכות העבודה המבוצעת.
במידה ומתגלות בעיות בתהליך הבנייה, על המפקח לפעול בשיתוף פעולה עם עוה"ד מטעמכם, לוודא כי התקלות מדווחות ליזם ומתוקנות.
מילה אחרונה
הדרך אולי נשמעת ארוכה ורבת מהמורות אבל במידה ותבחרו בשותפים (היזם, עוה"ד, מפקח הבנייה) הנכונים לדרך, אלה יובילו את התהליך ואתכם עד להגעה לביתכם החדש. בחירת היזם הנכון, ולאו דווקא בהצעה המסחרית הגבוהה ביותר, תביא להצלחת הפרויקט.
אל תהססו לרגע – ממשו את הפוטנציאל הטמון במגרש בו אתם שותפים.
המאמר נכתב בחסות חברת בניין עיר
