מאת: עו"ד משה קמר
הוראת סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965
בהפקעה המבוצעת על-ידי ועדה מקומית לתכנון ולבניה על יסוד הוראותיו של פרק ח' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, מצויה הוראה מפורשת, המחייבת את הוועדה ליתן לדייר בבית מגורים שהופקע דיור חלוף או לשלם לו פיצויים כדי השגת דיור חלוף. סעיף 194 לחוק קובע: "בהליכי הפקעה מכוח פרק זה לא יפונה בית מגורים שנועד בתכנית להריסה אלא לאחר שהועמד שיכון חלוף, למי שהיה דר בבית מכוח זכות שבדין או זכות שביושר במועד פרסום ההודעה על הכוונה לרכוש את המקרקעין, או, אם רצה הדייר בכך, לאחר ששולמו לו לזכותו פיצויים כדי השגת שיכון חלוף סביר".
תכליתם של פיצויי הפקעה
הפיצוי בגין הפקעה אמור להוות מעין תחליף לקניין שנשלל עקב ההפקעה ומטרתו להשיב ככל שניתן את הנפקע למצבו הכלכלי טרם ההפקעה. לעיתים אין די במתן פיצוי ישיר בגובה שווי השוק של הנכס בעיסקה רצונית כדי להעמיד את הנפקע במצב שבו הוא היה עומד אלמלא ההפקעה. עקב שלילת קניינו נגרם לנפקע נזק ישיר, כמו גם פגיעה בזיקה ובקשר שלו לקרקע. מצבו הכלכלי של הנפקע עלול להיפגע קשות. לנזק הישיר עלולים להיתוסף עוד מעגלים של נזקים עקיפים. נטילת ביתו של הנפקע עלולה ליצור תגובת שרשרת של נזקים, אשר עלולים להפוך אדם בעל בסיס כלכלי יציב לחסר-כל. מתן הפיצוי נועד, איפוא, למנוע את הרחבת מעגלי הנזק הנגרמים מההפקעה. בהיות הפיצוי בגדר "תחליף לקניין" הוא אמור להספיק לנפקע לצורך רכישת נכס חלופי, הדומה לזה שהופקע ממנו.
הפקעת בית מגוריו של אדם הינה אקט קשה, שלעיתים הוא כורח המציאות. עם זאת, החברה חייבת לאותו אזרח את החובה המינימלית – למנוע ממנו כל סבל אפשרי. לצורך כך עליה להעמידו, ככל שניתן, באותו מצב שבו היה ערב ההפקעה. משמע, יש ליתן לו לפי בחירתו דיור חלוף או פיצוי כדי מציאת דיור חלוף, שיהיה דומה ככל שניתן לרכוש שנלקח ממנו.
מטרת העמדתו של הדיור החלוף, או הכסף הדרוש כדי השגתו, הינה מטרה סוציאלית: למנוע מצב, שבו דייר של בית מגורים ימצא עצמו, עקב נקיטת הליכי ההפקעה והפינוי, ללא קורת גג מעל ראשו.
קיים הבדל מהותי בין פיצויי הפקעה לרכישת דיור חלוף לבין פיצויים לפי השווי
קיים הבדל מהותי בין קביעת הדיור החלוף שלפי סעיף 194 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, לבין קביעת שווי נכס המופקע שלפי סעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. חלופת הפיצוי לפי השווי על יסוד סעיף 12 לפקודה עוסקת בשוויו של הנכס המופקע לפי ייעודו ביום הפרסום ב"רשומות" של ההודעה לפי סעיף 5 לפקודה. ואילו הסעד של דיור חלוף לפי סעיף 194 לחוק הינו חריג לכללי שומת הפיצויים והוא מבוסס על ערכי כינון, קרי: כפי ערכו של נכס חלופי דומה במועד הפינוי, בהתעלם מהעובדה שהנכס המפונה הופקע. הענקת ערך כינון מעמידה את הבעלים במצב טוב יותר מאשר זה שבו היה אילו היה מוכר את נכסו בשוק הפתוח.
העמדת הדיור החלוף או פיצויי הפקעה לצורך רכישתו הינם תנאי למסירת ההחזקה
כאשר חלה הוראת סעיף 194 חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, המחייבת מתן דיור חלוף או תשלום פיצויי הפקעה כדי רכישתו, אין הרשות המפקיעה מוסמכת לתפוס את ההחזקה בנכס המופקע בטרם העמידה לרשותו של הזכאי דיור חלוף או שילמה לו פיצויי הפקעה כדי השגתו של הדיור החלוף.
כללים בדבר הזכאות לדיור חלוף
הזכאים לקבלת דיור חלוף הם מי שהיה בעל זכות שבדין או זכות שביושר במועד הפרסום ב"רשומות" של ההודעה לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 בדבר הכוונה לרכוש את המקרקעין.
הזכות לדיור חלוף מוקנית רק לדייר בבית מגורים, ואינה מוקנית לבעל עסק. בעל עסק שהופקע זכאי לקבל פיצויי הפקעה רק לפי שווי הנכס במועד פרסום הודעת ההפקעה. אין הוא זכאי לקבל פיצוי כדי השגתו של נכס אחר לצורך ניהול עיסקו.
תנאי לזכאות לדיור חלוף הוא שהתובע יוכיח, כי הוא גר בבית המגורים המופקע דיור של קבע עובר לפרסום הודעת ההפקעה.
המועד הקובע לקביעת הפיצוי לצורך רכישת הדיור החלוף הינו מועד הבירור בבית המשפט.
מעת שקמה החובה ליתן לדייר דיור חלוף או פיצוי תחתיו, הכוונה היא לפיצוי בשווי הנכס בשוק החופשי, ממוכר מרצון לקונה מרצון, פיצוי שבכוחו ליתן בידי המחזיק בנכס שהופקע את היכולת להחליף נכס קיים בנכס דומה אחר, בהתאמה המתחייבת מהעובדה, כי לעולם אין למצוא שני נכסים זהים. בהבדל מקביעת הפיצויים לפי שווי הנכס, הנעשית על יסוד ייעודו של הנכס בתוכנית בנין העיר התקפה במועד פרסום הודעת ההפקעה, הרי בקביעת הדיור החלוף יש להתעלם מייעודו הציבורי של הנכס ומהעובדה שהוא יועד בתוכנית בנין העיר להפקעה, ויש להעריכו כבית מגורים לכל דבר ועניין. קביעת פיצויי ההפקעה לדיור חלוף בדרך זו מתעלמת מכך ששוויו הריאלי של בית המגורים המופקע בשוק החופשי נמוך באופן משמעותי מאוד משווי הדיור החלוף, שכן, לנכס המיועד להפקעה אין שווי אמיתי בשוק החופשי, אלא רק שווי ספקולטיבי.
בקביעת סכום פיצויי ההפקעה בגין רכישת הדיור החלוף, יש להוסיף את כל ההוצאות הנלוות הכרוכות בכך: שמאי, מתווך, שכ"ט עו"ד, מס רכישה והוצאות העברה. מקובל להעריך את הפיצוי בגין הוצאות אלה בשיעור של 10% מסכום פיצויי ההפקעה.
(ראו בהרחבה: אריה קמר, דיני הפקעת קרקעות, מהדורה שמינית (התשע"ד-2013), כרך ראשון, בעמ' 384-380).
